Achat ou location ? Le rapport tourne

Analyse immobilière des huit villes A

Dans de nombreuses villes allemandes, l'écart entre les revenus et le coût du logement ne cesse de se creuser. Alors que les salaires augmentent modérément, les loyers ne cessent de grimper dans les agglomérations comme Berlin et Hambourg. Pour les ménages à faible revenu, cela signifie souvent une charge locative pouvant atteindre 30 pour cent du revenu net - un niveau considéré comme critique. Parallèlement, les prix d'achat de l'immobilier ont baissé ou stagné dans certaines régions au cours des deux dernières années, ce qui soulève la question : L'acquisition d'un logement devient-elle à nouveau plus attrayante ?

Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont donc analysé l'évolution du rapport entre les prix moyens des loyers et des achats ^immobiliers1 et le ^revenu moyen2 dans les huit villes de catégorie A - Berlin, Francfort-sur-le-Main, Munich, Hambourg, Düsseldorf, Stuttgart, Cologne et Leipzig - entre 2020 et 2024. Pour une meilleure ^{comparabilité3}, l'indice de base est 100 au premier trimestre 2020.

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN :

"Dans les grandes villes en particulier, nous observons que le loyer représente désormais une charge mensuelle plus importante pour de nombreux ménages que le financement d'un bien immobilier comparable", déclare Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN. "Même si les taux d'intérêt sont actuellement plus élevés qu'il y a quelques années, les coûts sont relativisés par la baisse des prix d'achat et des conditions de financement largement stables. Parallèlement, la situation actuelle du marché offre à nouveau aux acheteurs une plus grande marge de négociation et de meilleures possibilités d'accès. Cela a pour conséquence que la propriété du logement redevient pour beaucoup une alternative réaliste et meilleure que la location - en particulier dans l'optique d'un soulagement à long terme pour les personnes âgées et de la sécurité supplémentaire d'un actif protégé contre l'inflation".

L'évolution inverse du rapport entre les loyers et les prix d'achat et le revenu moyen est particulièrement frappante dans les huit villes A depuis 2020 : Berlin, Francfort-sur-le-Main, Munich, Hambourg, Düsseldorf, Stuttgart, Cologne et Leipzig. Alors que depuis le premier trimestre 2020, la charge locative par rapport au revenu était inférieure à la charge du prix d'achat par rapport au revenu dans presque toutes les localités, la situation s'est parfois nettement inversée. Dans toutes les villes, le rapport loyer/revenu se situe fin 2024 au-dessus du niveau de la charge du prix d'achat par rapport au revenu moyen, ce qui représente un décalage marqué par rapport au point de départ de 2020.

C'est à Berlin que le défi du loyer par rapport au revenu a le plus augmenté depuis 2020. Le ratio loyer/revenu est passé de 100 % au premier trimestre 2020 à 124,1 % au quatrième trimestre 2024. La hausse a été particulièrement dynamique depuis 2022. Dans le même temps, le ratio prix d'achat/revenu est passé de 113,1 % - un pic au quatrième trimestre 2021 - à 95,8 % fin 2024. Berlin devient donc sensiblement plus cher pour les locataires, tandis que la propriété est entre-temps redevenue légèrement plus abordable par rapport au revenu, malgré des coûts d'entrée élevés.

Fig. 1 : Evolution des prix moyens de location et d'achat de biens immobiliers par rapport au revenu moyen dans les villes A Berlin, Leipzig et Hambourg de 2020 à 2024 - indexé (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Andreas Gräfenstein, directeur d'agence au Partnershop de VON POLL IMMOBILIEN à Berlin Treptow-Köpenick :

"Les prix des loyers à Berlin ont nettement augmenté ces deux dernières années, aussi bien pour les nouvelles locations que pour les logements existants. La charge la plus forte résulte ici de l'écart entre des revenus qui ont moins augmenté et des loyers proposés en hausse continue. De nombreux locataires ressentent directement cette évolution et font état d'une recherche de logement tendue, notamment dans les arrondissements les plus prisés. En revanche, le marché de l'immobilier d'achat se stabilise depuis quelques mois. Même les familles, qui étaient auparavant rebutées par les prix d'achat élevés, se montrent à nouveau plus actives. En principe, c'est le bon moment pour les acheteurs bien préparés : la combinaison de prix en baisse, de taux d'intérêt plus stables, d'une plus grande marge de négociation et de la possibilité de se couvrir contre l'inflation grâce à des actifs réels plaide actuellement en faveur de l'achat immobilier. La condition préalable est un financement solide - idéalement avec quelques fonds propres et un horizon de planification plus long. Acheter aujourd'hui, c'est se prémunir à long terme contre la poursuite de la hausse des loyers et le vieillissement".

Parmi les villes de catégorie A, c'est à Leipzig que l'indice loyer-revenu a connu la deuxième plus forte hausse, passant de 100 pour cent au premier trimestre 2020 à 111,7 pour cent au quatrième trimestre 2024. Toutefois, le rapport entre les prix d'achat des biens immobiliers et les revenus n'a augmenté que modérément : de 100 pour cent début 2020 à 108,2 pour cent au quatrième trimestre 2024, après un pic intermédiaire de 121,6 pour cent au quatrième trimestre 2021. Leipzig reste donc légèrement au-dessus de la moyenne dans les deux domaines en ce qui concerne l'accessibilité pour les locataires et les acheteurs.

Les locataires de Hambourg ressentent la troisième plus forte pression sur le revenu au sein de l'analyse actuelle des villes A. L'indice loyer-revenu est de 108,3 % fin 2024, partant de 100 % début 2020. En revanche, les prix d'achat ont nettement baissé, passant d'un pic de 115,9 % au deuxième trimestre 2022 à 93,8 % fin 2024. Acheter est donc à nouveau plus abordable à Hambourg également, tandis que les loyers coûtent une part de revenu nettement plus élevée qu'il y a quelques années.

Après la métropole de Hambourg, Cologne et Düsseldorf suivent en ce qui concerne la charge locative la plus élevée au sein des villes de catégorie A. Le rapport loyer/revenu est passé à 107,3 % à Cologne et à 106,5 % à Düsseldorf au cours de la période analysée. En revanche, le ratio prix d'achat/revenu a diminué à Cologne, passant d'un pic de 118,9 % au deuxième trimestre 2022 à 104,9 %. À Düsseldorf également, le rapport entre les prix d'achat des biens immobiliers et les revenus a baissé, passant d'un pic de 122,2 % au premier trimestre 2022 à 100,3 % au quatrième trimestre 2024. Les chiffres montrent que le rapport entre les prix d'achat des biens immobiliers et les revenus a visiblement diminué à Cologne et à Düsseldorf, alors que les loyers suivent plutôt une tendance à la hausse.

Fig. 2 : Evolution des prix moyens de location et d'achat immobilier par rapport au revenu moyen dans les villes A de Cologne et Düsseldorf de 2020 à 2024 - indexé (graphique : von Poll Immobilien GmbH).

Munich, Francfort-sur-le-Main et Stuttgart se distinguent par une évolution stable des loyers par rapport aux revenus entre 2020 et 2024, contrairement aux autres villes A analysées. La charge locative n'évolue pratiquement pas. À Munich, l'indice loyer-revenu n'évolue qu'à 103,8 % sur la période analysée, à Francfort-sur-le-Main à 103,1 % et à Stuttgart à 101,8 %. En revanche, le rapport prix d'achat/revenu a baissé de manière significative à Munich, avec un pic de 114,6 pour cent au quatrième trimestre 2021, pour atteindre 86,1 pour cent. À Francfort-sur-le-Main et à Stuttgart, le rapport entre le prix d'achat d'un bien immobilier et le revenu moyen a également baissé de manière significative jusqu'à la fin de l'année 2024 - à Francfort-sur-le-Main, il est passé de 105 % au quatrième trimestre 2020 à 82,2 %, et à Stuttgart, de 110 % au quatrième trimestre 2021 à 84,8 %. On constate ainsi dans les trois villes - et de manière surprenante à Munich également, la ville traditionnellement la plus chère d'Allemagne - un allègement visible de l'acquisition de propriété par rapport à l'évolution moyenne des revenus sur place. Les acheteurs de biens immobiliers ont donc à nouveau de meilleures possibilités d'accès à la propriété, mais les locataires bénéficient également de rapports locatifs largement stables.

Sascha Hadeed, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Gräfelfing et VON POLL COMMERCIAL Munich :

"De notre point de vue, c'est un très bon moment pour entrer sur le marché immobilier munichois. Les prix d'achat se sont stabilisés à un niveau plus modéré, ce qui signifie dans de nombreux cas une baisse sensible par rapport à 2022. Parallèlement, Munich reste un site économiquement fort et en pleine croissance, avec une qualité de vie élevée, ce qui plaide pour des valeurs immobilières stables voire en hausse à long terme. Ceux qui achètent maintenant profitent de cette correction des prix et se positionnent pour une évolution future du marché à la hausse".

Ralph Schenkel, directeur d'agence du Partnershop de VON POLL IMMOBILIEN à Stuttgart, fait une observation similaire :

"On observe une nette correction des prix de l'immobilier à Stuttgart : C'est pourquoi la demande augmente à nouveau. En particulier pour les biens immobiliers à haute efficacité énergétique bien situés et pour les acheteurs potentiels disposant de possibilités de financement solides, qui considèrent les niveaux de prix actuels comme une opportunité d'entrée. Cela indique clairement un retour progressif de la confiance dans le marché. Ceux qui planifient à long terme et qui ont une bonne situation financière peuvent actuellement profiter de prix plus réalistes et de meilleures possibilités de négociation".

Fig. 3 : Évolution des prix moyens de location et d'achat immobilier par rapport au revenu moyen dans les villes A de Munich, Francfort-sur-le-Main et Stuttgart de 2020 à 2024 - indexé (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

^1Labase de données des prix de location et d'achat se fonde sur les chiffres de l'offre du premier trimestre 2020 au quatrième trimestre 2024 d'empirica-regio (données de marché VALUE) et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

^2Lesdonnées relatives aux revenus dans les huit villes A analysées s'appuient sur des évaluations du salaire mensuel brut moyen de l'Agence fédérale pour l'emploi, empirica-regio (VALUE Marktdaten) et VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

^3Pourune meilleure comparabilité des données entre elles, les données ont été indexées et la valeur de base a commencé à 100 au premier trimestre 2020.